giovedì 11 settembre 2014

TRAMITE

 

Visto che, fra fine agosto e inizio settembre, siamo stati impegnati nel tramite della casa, provo a riepilogare i vari meccanismi che regolano questi tipi di papeles.
Ovviamente, visto che alcuni di voi ci sono passati e io non e' che sia poi cosi' ferrato, ogni contributo e' benedetto.
Uso, per comodita', la prima persona, anche se sappiamo bene, in assenza di Rp, che si tratta di una forzatura lessicale voluta e consapevole.
Oggi per entrare in possesso di un'immobile, a Cuba, a meno di non voler ricorrere a formule fantasiose, esistono due soli sistemi reali e praticabili.
La donazione e l'acquisto vero e proprio.
La donazione e' una sorta di invento, nato negli anni in cui lo stato non permetteva la compravendita di immobili.
E' la soluzione che vi verra' proposta da ogni venditore cubano, me l'ha proposta persino l'amico italiano che mi ha venduto la casa.
Lasciate perdere....
Le ragioni possono essere molte; lo scorso anno un'avvocato mi disse che, nei 5 anni successivi all'atto, nel caso che il “donante” tirasse l'ala, gli eredi avrebbero qualche appiglio a cui attaccarsi per contestare il tutto.
Non so se sia vero o se si tratta di una cazzata ma aggiunge dubbi a dubbi.
Ma donazione de che?
Forse che il denaro che mettiamo sul tavolo ce lo ha donato qualcuno?
Ti pago, in contanti, denaro profumato e tu dichiari che mi stai donando un qualcosa?
Col cazzo!
Quindi lasciate perdere.
Da qualche anno Cuba permette, a cubani e stranieri con RP di acquistare e vendere immobili.
Sta' nascendo un fiorente mercato di “professionisti” che possono aiutaci, volendo, nella ricerca di cio' che cerchiamo.
Personaggi che presto, pare, avranno anche personalita' giuridica.
In ogni caso mettiamo di lato la cifra che, effettivamente, spendiamo per l'acquisto della casa.
Come avviene in Italia, anche a Cuba gli immobili hanno una sorta di valore catastale.
Valore che, su richiesta, puo' essere anche modificato.
Solitamente siamo nell'ordine del 10% di quanto verra' poi effettivamente pagato.
Ogni calcolo e transazione economica andra' sempre fatta e calcolata in moneda national.
Il Cuc, per lo stato, non esiste, almeno in questi casi.
Quindi a prescindere che abbiate pagato una casa 15/20/30 mila cucchini ipotizziamo che il valore dichiarato sia di 50000 pesos.
Quella sara' la cifra che andra' agli atti.
La cifra che, per lo stato, passera' di mano dal venditore al compratore.
Passera' di mano tramite banca, dove uno versera', l'altro prelevera' e lo stato prendera' atto.
Su quei 50000, non su quanto avrete effettivamente pagato, sia il compratore che il venditore pagheranno, di tasse, il 4%.
Quindi 2000 pesos a testa.
Poco piu' di 80 cuc.
L'evitare questa imposta e' la ragione per cui il cubano ti propone la donazione.....
C'e poi ancora qualche spesa di avvocato e notaio ma si tratta di bazzecole o quasi.
Ora, a prescindere se avrete pagato la casa 15/20/30 cuc c'e' sempre chi obiettera' che si tratta di una cifra ridicola con cui “in Italia non comperi neanche un garage”.
Intanto non avevo intenzione di acquistare nessun garage in Italia e poi, ricordo sempre che le modalita' di pagamento sono....differenti rispetto a noi.
In Italia il 95% di chi acquista una casa lo fa tramite mutuo, cosa oggi molto piu' complicata di un tempo da ottenere.
Quando anni fa, acquistai io mi finanziarono, grazie a qualche maneggio, il 100% dell'acquisto e ci infilai dentro pure le spese notarili.
A Cuba non esiste nulla di tutto cio'.
Ci dobbiamo presentare col denaro contante, tutto e senza tante storie.
Quindi e' comunque una spesa, di questi tempi, che ha un suo valore e che va ben pensata e soppesata.
Sono soldi....almeno per me.
E' anche vero che avere una casa e' davvero il primo indispensabile mattone per poter pensare di fare qualcosa.
Ma di questo parleremo in seguito.

23 commenti:

  1. Evitare la donazione è giustissimo...i cubani la fanno per evitare la tassa del 4% sul valore catastale, che è comunque una sciocchezza (almeno per noi).
    Il problema è sempre il solito, a chi intestare la casa se non abbiamo RP, perché perdere tutto è un attimo.... e son soldi
    Pippo

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  2. I cubani non cambiano mai. Chiedono fior di quattrini e non vogliono pagare le miserie. Vittorio

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  3. Vero Aston come ragionamento, Pero' alla fine della storia per poter comprare casa e intestarsela a proprio nome, bisogna avere la Residenza Permanente come la ottieni ? io so che non basta essere sposati con una cubana per avere la RP ma bisogna passare un tot di mesi all'anno tutti gli anni a cuba, e non è facile per tanti motivi...... Puoi spiegare brevemente come si ottiene la RP a cuba ? Grazie, Ciao Guanabo da gente di cuba.

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  4. La RP si ottiene attraverso il matrimonio e la nascita di un figlio a Cuba, questo senza matrimonio. Con l'attuale bislacca ley migratoria non è assolutamente necessario vivere a Cuba per mantenere la Rp: basta ritornare sull'isola ogni 2 anni. In precedenti post è stata esaminata a fondo anche la prassi instaurata dalla nuve ley migratori del 14/1/2012! Franz

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  5. Devi essere sposato o avere un figlio. Poi la chiedi presentando alcuni documenti. Non è specificato quanti mesi devi passare a Cuba. Sicuramente prima di darla fanno una investigazione fatta come si deve. Puoi chiuderla e se ti sei comportato sempre ne dovrebbero darla

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    1. Grazie della risposta, interessante quindi, non è piu' come qualche anno fa, la cosa è abbastanza fattibile ed interessante...Grazie

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  6. L'attuale prassi per ricevere la Rp è la priorità. Una volta sposati e trasferita la la visa familiar a casa della moglie cubana lo straniero sposato può anche partire senza problema. E' questo il concetto essenziale riguardo la prassi instaurata dall'emigracion: la rp si mantiene senza vivere a Cuba, basta solo tornare ogni 2 anni! Sulla ratio di questo il discorso è lungo. Franz

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  7. Milco, oggi possono acquistare un immobile anche i cubani che risiedono all'estero da svariati anni. I prezzi salgono anche se le vendite a tutt'oggi sono veramente poche... sparano prezzi 40 50 mila cuc per poi accettarne 10 15 mila. cmq quello che posso dire è che se dovete affrontare un acquisto non considerate il cubano che vi vende la casa ma andate negli uffici preposti e prendetevi un avvocato che vi spieghi tutto.... è molto semplice perdere la casa una volta comprata.
    La via per il paradiso è piena di insidie...

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    1. max. mi ero dimenticato di firmare.

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    2. Su questo dell'esiguità delle vendite è un dato da valutare bene. Dall'entrata in vigore della nuova legge che legalizza compravendite e donazioni di casa del novembre 2011 dichiarano le autorità cubane attraverso le registrazioni dei contratti al nuovo registro di propietà, che si sono realizzate nel paese una media di 28.000 compravendite o donazioni mensili. Facciamoci un calcolo e quello che otteniamo è pazzesco: più di 700.000 passaggi di propietà dal novembre 2011. Tutto finanziato dall'estero. Questo dichiarano le autorità. Immagino che abbiano inserito anche i trasferimenti mortis causa, la cifra rimane sempre impressionante. Franz

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    3. Se consideriamo 11 milioni di abitanti e nuclei famigliari di 4 persone in media otteniamo circa 2,7 milioni di case.
      Se davvero dal 2011 ci sono stati 700.000 passaggi di proprietà significa che 1 casa su 4 ha cambiato dueno.

      Mi pare molto.

      Simone

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    4. Devi calcolare i trasferimenti mortis causa: quanti deceduti hanno una propietà? E l'altro aspetto significativo sulla statistica è il fatto che non si può aquistare una casa se si è propietari o copropietari di un.altra. Quindi molti prima di aquistare hanno donato la porzione o la casa ad un familiare prima d'aquistare una casa nuova. E questo fa statistica. Comunque sono i dati dichiarati dall' autorità cubana. Franz

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  8. Basta rivolgersi a un notaio di qualsiasi Buffet sull'isola. Franz

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  9. Io 14. Il tuo cel cubano è sempre lo stesso? Franz

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  10. Milco una domanda....tu dici che a cuba per comprare casa servono contanti, non esistono mutui....ma se uno il mutuo lo fa in Italia, e poi trasferisce i soldi a Cuba non si può fare? Ci sarebbero più spese per trasferire il denaro? Illuminaci...

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    1. Sì, e la perizia sull'immobile a Cuba chi la fa?

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    2. Cuba fa parte dei paesi cosiddetti black list finanziari, non c'è speranza di nessun tipo di finanziamento bancario nostrano. Le risorse per comprare lì bisogna trovarle nei soliti modi. Franz

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  11. Il problema del matrimonio per avere la RP molti lo bypassano con matrimoni fittizi, come accade in Italia con i cittadini dell'est europa...basta accollarsi tutte le spese del divorzio, che a cuba sono relative, dare il pattuito alla ex moglie, e RP in tasca.

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  12. E' sempre un pericolo intestare una casa ad un cubano. Se poi non ci sono legami familiari veri e consolidati. Figli, matrimoni anni di convivenza. Casi di case scippate subito dopo l' acquisto sono di numero altissimo. Ora mai anche lo stato cubano sconsiglia vivamente affari di questo tipo. Mirko

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  13. Anni fa conobbi un italiano che all' Avana aveva acquistato un appartamento in una zona residenziale dove, dà quello che ho capito, erano state costruite palazzine x stranieri.P68

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